viviendas ociosas

 

Impuesto a las viviendas ociosas: cómo se aplica en Francia, Alemania, Dinamarca y Uruguay

Muchos países y ciudades enfrentan con políticas activas la problemática de la vivienda ociosa. Lo primero que hay que hacer es saber cuántas viviendas vacías hay. ¿El método? Analizar el consumo eléctrico o de agua.

Gentileza: Arquitectura Propiedades


Por Julián Corvaglia

¿Cuál es el sentido de que existan miles viviendas ociosas y tantos hogares sin vivienda? Aunque no se hable del tema las viviendas vacantes son un problema social. Implican un fracaso en el uso social eficiente del parque habitacional y son un obstáculo para que miles de ciudadanos ejerzan su derecho a una vivienda digna. Además, una alta proporción de viviendas desocupadas, al reducir el parque de viviendas ofertadas, produce un aumento en los precios de los inmuebles (de venta o de alquiler).

No es un problema nuevo. Ya en 1873, un famoso filósofo y sociólogo alemán Friedrich Engel decía en Contribución al problema de la vivienda: “Hoy existen en las grandes ciudades edificios suficientes para remediar en seguida, si se les diese un empleo racional, toda verdadera «penuria de la vivienda»”.

¿Cuál es la situación en la capital argentina?

A pesar de que el artículo 31 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su inciso 2, explícitamente "auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos", la realidad es otra.

Un informe oficial del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) publicado en 2019 realizó una estimación de 138 mil viviendas vacías en la capital argentina. A su vez, en la ciudad más rica del país, con un PBI equiparable a países europeos, en 2010 se registraron 136 mil hogares con déficit habitacional (la mayoría con déficit habitacional cuantitativo).

Los precios de los alquileres en Buenos Aires subieron casi diez puntos por encima del índice inflacionario medido por la ciudad.

Según el último Censo Nacional (2010), en ese año había 570 mil viviendas argentinas que estaban desocupadas sin ninguna razón clara, o sea: que no entraban en las categorías específicas disponibles para la variable en el cuestionario censal (con todas las personas temporalmente ausentes, en alquiler o venta, en construcción; se usa como comercio, oficina o consultorio; se usa para vacaciones, fin de semana u otro uso temporal). Y como contracara el déficit cuantitativo compuesto de vivienda alcanzaba a 1,3 millones de hogares (el 11 % del total del país).

¿Cómo se pueden saber si una vivienda está vacía, ociosa, desocupada?

Un método es fijarse en el medidor de consumo eléctrico, y es el que tomó el IVC para su informe. Contabilizó como viviendas vacías las que tenían un consumo menor a 50 kwh (kilovatio hora) por mes, durante un año. En Uruguay para detectar viviendas vacantes no usan sólo el consumo eléctrico, también usan el consumo de agua.

¿Qué políticas públicas pueden implementar los gobiernos para reducir el número de viviendas ociosas?

Básicamente, teniendo en cuenta lo que hacen algunos países o ciudades para combatir el flagelo de las viviendas ociosas, las políticas se pueden dividir en tres, según el tipo de dureza con los propietarios o dueños:

a) incentivos fiscales o crediticios,

b) castigos impositivos,

c) expropiación y/o demolición de inmuebles.

Desde 1999 Francia tiene un impuesto a las viviendas vacías en las grandes ciudades. Comenzó a aplicarse sólo para las áreas de más de 200 mil habitantes, incluyendo 680 municipios. Se considera en el país galo que viviendas vacías son las que lo están por más de 2 años. La escala del impuesto fue:
10% del valor de renta el primer año;12,5% el segundo año desde 15% el tercer año.

En 1999 pagaron el impuesto 180 mil viviendas, en 2003 fueron 127 mil y en 2007 fueron 96 mil. La evidencia empírica mostró, en Francia, una reducción de la tasa de viviendas ociosas de un 13% promedio debido a la introducción de dicho impuesto. Incluso en ciudades con tasas iniciales más elevadas la baja de viviendas vacías llegó al 50%.

Francia también usa para enfrentar el problema de la vivienda vacante la herramienta de subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y la pongan posteriormente en alquiler.

Myrabella

En el Reino Unido se creó en 1992 la "Empty Home Agency", que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales y/o penalizaciones para evitar que los propietarios mantengan vacías sus viviendas. La agencia hace convenios con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social. En 2013 se incorporó el impuesto a la vivienda vacía, y tras 15 años de políticas públicas sobre el tema vivienda vacante, el porcentaje de viviendas vacías ha tenido una disminución del orden del 30%.

En Alemania, en los municipios con más del 10% de viviendas vacías la administración del gobierno local puede proceder a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar, y los propietarios pueden ser obligados a realizar trabajos de rehabilitación para poder ofrecer luego su vivienda en alquiler.

En Dinamarca, se imponen multas para los propietarios que mantengan sus viviendas desocupadas más de seis semanas. Y se puede multar si no se informa al municipio que la vivienda lleva más de seis semanas vacía. En Holanda la ocupación de una vivienda vacía está descriminalizada, por una ley de 1981, si la misma lleva al menos un año ociosa.

En España hay tres comunidades autónomas españolas (jurisdicciones equivalentes a las provincias en Argentina) que implementan políticas que penalizan con impuestos a las viviendas ociosas (Estas son: Cataluña, Navarra y el País Vasco).

En Uruguay, en 2018 se dictó la ley Nº 19.676, que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y degradados. Deben cumplir 3 condiciones: que estén deshabitados al menos 2 años, degradados (en ruina, paralizados, deteriorados) y ubicados en zonas urbanas. En 2017 la Intendencia de Montevideo creó un impuesto a la vivienda vacía aplicable a las viviendas deshabitadas en forma permanente durante el lapso de al menos un año, a través del análisis de consumos de energía eléctrica y/o agua.

El municipio de Barcelona permite la expropiación del uso de viviendas vacías de manera temporal, sin necesidad de que la vivienda cambie de propietario. La expropiación del uso se aplica a aquellas viviendas que se hubieran encontrado vacías por al menos 2 años, y puede tener una duración de hasta 10 años. A su vez, el gobierno local de París pone un impuesto a los propietarios de departamentos vacíos.

En la ciudad canadiense de Vancouver, donde viven más de 630 mil personas, está vigente un impuesto que penaliza a las viviendas ociosas desde 2017 y ha logrado bajar la tasa de viviendas vacías en un 15% el primer año en que se implementó. Esta política ha sido tan exitosa que en 2020 las autoridades decidieron aumentar el impuesto de un 1 % de la valuación de la propiedad a un 1,25%.

En suma, muchos países y ciudades enfrentan con políticas activas la problemática de la vivienda ociosa. Las políticas públicas para bajar la tasa de vacancia de viviendas en Argentina brillan por su ausencia, tanto a nivel local como a nivel provincial y nacional.

Una medida central para encarar el tema es que el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, INDEC, y las direcciones de estadísticas locales, midan mejor, con precisión, el motivo por el cual una vivienda está vacía y/o vacante.

No hacer nada al respecto es seguro la mejor manera de no solucionar el problema de las viviendas vacantes, no ayuda en nada a paliar el gran déficit habitacional que tiene Argentina, y beneficia a la especulación inmobiliaria vigente.