El Presidente y el jefe de Gobierno hacen gala de esta política inmobiliaria que se ejecuta por doble vía.
Mauricio Macri y Horacio Rodriguez Larreta transformaron la ciudad de Buenos Aires en un coto de caza inmobiliaria. Los beneficiarios, empresarios amigos que, en buena parte, figuran como aportantes de las campañas PRO. Una de ellas, Consultatio, tiene incluso a uno de los hombres de mayor confianza de Macri en su directorio.
El centro de estudios Proyectar Ciudad, que dirige el legislador porteño Mariano Recalde, recopiló terrenos vendidos y por vender en la ciudad. El listado, al que accedió El Destape, consta de más de 130 terrenos de los cuales ya se vendieron cerca de un tercio por 518 millones de dólares. El Gobierno muestra esto como un ingreso al Estado, pero lo cierto es que uno sólo de los emprendimientos inmobiliarios en esas tierras tendrá ganancias muy superiores. El negocio, otra vez, no es para el Estado sino a su costa.
"En los primeros 8 años del macrismo en la Ciudad se privatizaron 143 hectáreas. En sólo un año Larreta privatizó la misma cantidad", afirmó Recalde.
Macri y Rodriguez Larreta hacen gala de esta política inmobiliaria que se ejecuta por doble vía. Desde Nación, a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), un organismo creado en 2012 por CFK para centralizar los inmuebles públicos. El objetivo prioritario, por entonces, era desafectar terrenos de distintos organismos estatales y utilizarlos para planes de vivienda como el Procrear. La AABE fue pensada con amplias facultades, entre ellas las de adquisición y enajenación de inmuebles. Era una caja de herramientas que podía utilizarse para políticas de vivienda social. De esa caja, Macri sólo utiliza el martillo para subastar terrenos y concretar una liquidación inmobiliaria cuyo único destinatario son los ricos. Rodriguez Larreta lo complementa desde InvestBA. En dúo, liquidan la ciudad de Buenos Aires para favorecer amigos. ¿Habrá retribución de esos favores?
La lógica es “poner en valor” las tierras. La diferencia está entre valor social y valor económico. Al PRO sólo le interesa el segundo.
Construir barato, vender caro
Una de las claves del negocio son las curvas opuestas entre el precio del metro construido y el costo de la construcción. El portal Reporte Inmobiliario publicó un gráfico donde se ve, por un lado, que el precio medio de las propiedades creció cerca de un 30% mientras el costo de construcción se redujo de forma considerable. “La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 37% debajo que en diciembre 2017 -consigna el Reporte- El costo de construcción en dólares esta en su menor nivel desde 2012”.
Un segundo gráfico muestra el crecimiento exponencial del valor en dólares de las propiedades desde la asunción de Macri. Con las megadevaluaciones en el medio, la posibilidad de acceso de la gran mayoría de la población es cada vez menor, con ingresos en pesos que valen cada día menos a la hora de pensar en ladrillos.
Pobre billonario
“Muchos dejamos de ser billonarios”, dijo esta semana Eduardo Costantini, cuya fortuna fue valuada por la revista Forbes en 1.200 millones de dólares. Su cara lavada pública está relacionada con el arte y materializada en el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (MALBA), pero su fortuna la amasó a base de especulación financiera y el mundo inmobiliario VIP. En su libro “Los dueños del futuro”, Hernán Vanoli y Alejandro Galliano le dedican el primer capítulo y lo describen así: “Sin contratismo, sin grandes hectáreas cultivables, sin procesos industriales, este hombre supo encarnar a gran estala el fetichismo argentino por los ladrillos y los dólares, y lo llevó mucho más allá que sus vecinos en el club de los millonarios”. Costantini, cuentan Vanoli y Galliano, “aprendió a surfear” las olas del mercado inmobiliario argentino. En la era Macri-Rodriguez Larreta es uno de los invitados al remate porteño que ya supo aprovechar.
Consultatio, la empresa que Costantini fundó a principios de los 90, construyó durante el menemismo las torres Catalinas Plaza y Alem Plaza, un jugoso negocio inmobiliario cuya obra se cobró 6 vidas. En 2017, se quedó con las subastas públicas N 29, 32 y 34, todas pegadas a Puerto Madero, para la construcción del predio Catalinas Norte. En total, pagó 140 millones de dólares por estos terrenos que tienen una capacidad constructiva de 76.000 metros cuadrados. Al valor actual de 6.000 dólares el metro construido, es un negocio de 456 millones de dólares.
Eso de mínima, ya que las propiedades aumentan tanto al ritmo de la especulación como gracias a la megaobra del Paseo del Bajo, lindera a este proyecto, sobre la cuál El Destape reveló las irregularidades en la licitación para beneficiar a Angelo Calcaterra y Marcelo Mindlin.
No es casual que Costantini se quede con este negocio. En el directorio de su empresa figura José María Torello, jefe de asesores de Macri y apoderado del PRO, una de las personas más influyentes del Gobierno pese a su baja exposición. Costantini, por su parte, figura entre los aportantes de Macri a través de San Martin de Tours, otra de sus empresas
La patota
El viernes, una patota del PRO irrumpió en una reunión de la Mesa de Urbanización de la Villa 31, donde se agruparon los vecinos para oponerse a los planes inmobiliarios de Rodriguez Larreta en ese barrio. El miércoles, el cronista de El Destape Lucas Martinez había realizado una serie de entrevistas sobre el tema en la villa. A las 48 horas llegó este ataque, que los referentes del barrio no dudan en vincular al intento de romper el blindaje mediático a base de pauta oficial que tiene el jefe de gobierno porteño.
El interés inmobiliario por los terrenos de la Villa 31 no es nuevo y la Mesa de Urbanización se opone a ley que votó la mayoría automática que responde a Rodriguez Larreta en la legislatura porteña. Los periodistas Nicolás Mársico, Sofía Gonzalez y Gustavo Sosa publicaron en este medio varias notas sobre estos negociados, desde los 200 millones de dólares que envió el Banco Mundial para la urbanización de la villa y no se sabe en que se gastan hasta la crónica de estos avances en la Legislatura donde el truco es el siguiente. La ley plantea que los habitantes del barrio tendrán que pagar una hipoteca por esos terrenos, pero deja abierta a propósito la posibilidad de que esas hipotecas pasen a manos de privados, que podrán especular con la necesidad de las familias de bajos recursos para quedarse con sus casas y luego desarrollar emprendimientos en el lugar. Si una familia humilde no puede pagar, puede aparecer un empresario, pagar 3 veces la hipoteca y se queda el terreno para cualquier uso. En pesos y a costa de esa familia. Parece una especulación hormiga, pero el contexto económico juega a su favor.
Lo que suceda en la Villa 31 estará influenciado por otros negociados como el Paseo del Bajo y la nueva traza de la Autopista Illia, lo que muestra que la obra pública se diseña en función de negocios y no con un objetivo social. Cuando se trata de dinero, Macri, Rodriguez Larreta y sus amigos no dejan nada al azar.
Tiro Federal
El martes pasado la ciudad subastó parte del Tiro Federal, el predio ubicado en avenida Libertador y Udaondo, a metros de la cancha de River. La puja fue la de mayor monto en la historia del Banco Ciudad. El ganador fue el Fideicomiso Financiero Inmobiliario de Administración Buenos Aires LandMark, que ofreció 151,5 millones de dólares. Pese a que la figura del fideicomiso se utiliza para ocular a los inversores a simple vista, se supo que los apellidos de este negocio son los Werthein y los Sielicki. El monto parece elevado, pero se trata de un negocio redondo. La información oficial consigna que la capacidad constructiva de las 2 manzanas que compraron es de 150.000 metros cuadrados luego vendibles, haciendo un cálculo pesimista, a 5.000 dólares el metro. Total, 750 millones de dólares, casi 5 veces lo que costó el terreno. Descontando lo que cueste la construcción, en plena caída, aún quedará una ganancia extraordinaria. Ni hablar con el constante aumento en dólares del metro construido.
En el caso de los Werthein, hay un condimento extra. Otro de los focos inmobiliarios que quiere desarrollar Rodriguez Larreta está en el Cenard, cuyos terrenos están a pocos metros de su nueva adquisición. Y se relaciona con el anuncio del vicejefe de Gobierno porteño, Diego Santilli, para el traslado del Instituto Superior de Educación Física Nro 1 "Dr. Enrique Romero Brest".
El Tiro Federal tendrá una segunda etapa, denominada Parque de la Innovación. Pese al nombre, el negocio será el mismo de siempre. La capacidad constructiva de esos terrenos supera los 300.000 metros cuadrados, por lo que quien se quede con ellos tendrá en sus manos un negocio que supera los 1.500 millones de dólares.
Más negocios
Puerto Madero, el Tiro Federal y la Villa 31 son sólo algunos de los negocios inmobiliarios que impulsan Macri y Rodriguez Larreta. Una de las joyas de la ciudad, un terreno detrás del MALBA, fue vendido al Fideicomiso Vías de Ocampo por 40 millones de dólares. Ahí se pueden construir 35.000 metros cuadrados valuados hoy, en un cálculo pesimista, en 5.500 dólares el metro. Da un negocio de 192 millones de dólares mínimo.
Otro ejemplo fue el predio denominado Campos Salles, por el que la empresa Raghsa pagó 42 millones de dólares. Se trata de otra aportante a las campañas PRO.
Según AABE e InvestBA, quedan por subastar los terrenos Catalinas Sur (150.000 metros cuadrados de capacidad constructiva), Retiro (85.000) y Palermo Green (99.000), entre otros.
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